Après la normalisation post-Covid, le marché rebondit en fin d'année. Le foncier rare et la logistique urbaine redeviennent le vrai gisement de valeur.
Le marché français des entrepôts de plus de 5 000 m² totalise 3,2 millions de m² commercialisés en 2025, en repli limité de 4 % sur un an. Le quatrième trimestre, avec 957 500 m² placés, a nettement atténué la baisse observée sur les neuf premiers mois, signe d'un marché qui se stabilise après le pic de la période 2021-2022.
Le taux de vacance national reflue à 6,3 %, mais deux marchés restent tendus au-dessus de 8 %, dont l'Île-de-France. Le rendement prime se maintient à 4,90 %, y compris sur la messagerie. C'est précisément là que se joue la valeur : la logistique du dernier kilomètre et les locaux d'activité mixtes, proches des bassins de consommation, où le foncier est rare et la préemption publique fréquente. Les volumes investis en messagerie restent faibles (79 M€ sur neuf mois, 3 % du segment), traduisant une offre disponible limitée plus qu'un manque d'appétit.
La dorsale logistique nationale (axe Nord–Sud) reste le socle des grands volumes, mais la création de valeur se concentre en zone dense : reconversion de sites d'activité obsolètes, densification maîtrisée et développement near-urbain, là où la rareté foncière protège durablement les loyers.
Pour un opérateur value-add, l'enjeu est moins la classe d'actif que la maîtrise du foncier et des autorisations, anticiper la préemption, sécuriser l'usage, transformer plutôt que construire du neuf en périphérie lointaine.